Tư vấn luật

Mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng như thế nào?

    "Tình hình là mình có một người bạn đang có ý định mua một căn chung cư ở Thủ Đức. Chủ căn hộ này khi mua từ chủ đầu tư có vay ngân hàng 1 tỷ (giá căn hộ là 1.4 tỷ), hiện tại chưng cư vẫn chưa có sổ hồng và nếu đã có sổ rồi thì thủ tục mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp là như thế nào?. Nhân đây, canhodongsaigon.vn cũng xin chia sẽ các bước bạn cần làm khi gặp tình huống trên."

Điều kiện để căn hộ chung cư đó đủ cơ sở pháp lý để giao dịch, Điều 118 - khoản 1 Luật nhà ở trong đó có quy định: giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

+ Không thuộc diện đang tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, tại khoản 2 có quy định về các trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, trong đó điểm e quy định”

    e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”

chung cư thế chấpẢnh Minh Họa

Theo như tình huống ở trên, ta chia làm 02 trường hợp để giải quyết

Mua bán chung cư thế chấp chưa ra sổ hồng:

Bước 1: bên mua và bên bán nên ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ, số tiền do sự thõa thuận của 2 bên

Bước 2: bên bán có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về việc cần giao dịch căn hộ của mình, chủ đầu tư sẽ có văn bản hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng. bên bán có trách nhiệm thanh toán hết số tiền đã vay ngân hàng để thanh lý hợp đồng tín dụng đã ký trước đó với ngân hàng nếu có đủ tài chính hoặc có thể thanh lý hợp đồng tín dụng tại phòng công chứng khi 2 bên ký công chứng.

Bước 3: ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng, bên mua có trách nhiệm thanh toán hết số tiền còn lại cho nên bán(bên bán thanh lý hợp đồng tín dụng với ngân hàng ngay tại đây nếu trước đó chưa thanh lý).

Bước 4: sang tên hợp đồng mua bán tại văn phòng của chủ đầu tư

 Mua bán chung cư thế chấp đã có sổ hồng:

căn hộ hiện nay đang được thế chấp tại ngân hàng, nên sau khi được sổ hồng, cơ quan Tài nguyên môi trường sẽ gửi sổ hồng đến ngân hàng để ngân hàng quản lý. Do đó, để có thể thực hiện được thủ tục mua bán và loại trừ các rủi ro cho bạn, bạn nên thực hiện theo trình tự thủ tục như sau:

     Bước 1: ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ. Đặt cọc cho bên bán số tiền tương ứng với số tiền vay tại ngân hàng. Số tiền này bên mua và bên bán sẽ cùng nhau đi thanh toán tại ngân hàng để rút sổ hồng về. Bên bán ủy quyền để bên mua được thay mặt họ thực hiện thủ tục xóa thế chấp, bạn trực tiếp giữ và quản lý sổ hồng để tránh rủi ro.

     Bước 2: ký hợp đồng mua bán căn hộ tại Văn phòng công chứng. Sau khi thực hiện xong thủ tục xóa thế chấp, hai bên tiến hành giao kết hợp đồng mua bán căn hộ.

     Bước 3: thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ).

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn đề mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn của canhodongsaigon.vn( Hotline – 0898 12 13 19 ) để gặp chuyên viên tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.