Tư vấn luật

Giải đáp: "Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng?"

Cơ sở pháp lý thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ (Sổ hồng - “giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà”):

  • Luật nhà ở 2014
  • Nghị định 99/2015/NĐ-CP
  • Thông tư 19/2016/TT-BXD

Trong trường hợp này của bạn, tuy căn hộ chưa được cấp sổ đỏ nhưng đã có biên bản bàn giao căn hộ và có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì bên bán căn hộ có thể chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ đỏ cho người mua dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014:

     “2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”.

Về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, cụ thể Khoản 1 quy định như sau:

     “1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Do đó, trong trường hợp này, nếu căn hộ đó chưa được chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ thì bạn (mua căn hộ của chủ đầu tư) hoàn toàn có thể chuyển nhượng lại căn hộ cho bên mua (người mua, muốn nhận chuyển nhượng lại căn hộ của bạn).

 

chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng

Hướng dẫn các bước thủ tục chuyển nhượng căn hộ khi chưa nhận sổ hồng (sổ đỏ)

 
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, cụ thể gồm các bước sau:

Bước 1: Sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đi đến thống nhất các thoả thuận mua bán về: Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….

Bên chuyển nhượng nộp đơn lên chủ đầu tư, đính kèm bản sao HĐMB, CMND, Hộ khẩu xác minh quyền sở hữu để xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ của mình:

Chủ đầu tư sẽ kiểm tra tiến độ thanh toán của bạn có bị chậm, thiếu, vướng, hợp đồng mua bán có đang thế chấp vay ngân hàng hay không.

Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ ra thông báo cho bạn đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. 

Lúc này bên chuyển nhượng mới đủ điều kiển được phép chuyển nhượng căn hộ khi chưa có sổ hồng.

 

Bước 2: Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán nhà chung cư đó tại văn phòng công chứng

Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng căn hộ chung cư và bên nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ soạn thảo Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (thông thường đến phòng công chứng để công chứng viên soạn), sau đó các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư gồm có:

-    Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)

-    Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc)

-    Biên bản làm việc của chủ đầu tư giữa hai bên chuyển nhượng & nhận chuyển nhượng (bản gốc)

-    Thông báo của chủ đầu tư về việc đủ điều kiển chuyển nhượng hợp đồng mua bán (bản gốc)

-    Giấy xác nhận bán qua sàn (đối với HĐMB ký trước ngày 01/07/2015)

-    Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà)

-    Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chư được cấp sổ hồng (bản gốc)

-    Phụ lục biên bản thanh toán đợt chủ quyền (trường hợp đã nhận nhà)

-    Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đứng tên cá nhân, chưa đăng ký kết hôn) (bản gốc)

-    Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (bản gốc).

 

quy trình thủ tục chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ đỏ

Quy trình thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng (sổ đỏ).

 

Bước 3. Kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân

Sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng hoặc người đại diện sẽ thực hiện các thủ tục sau để kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đại diện hai bên đến UBND xã/phường nơi căn hộ chung cư trực thuộc, nộp hồ sơ xin “Giấy xác minh vị trí đất”, hồ sơ xin xác minh vị trí đất gồm có: HĐMB ký với chủ đầu tư + hợp đồng chuyển nhượng + đơn xin xác minh vị trí đất bản sao kèm bàn chính để đối chiếu.

Sau khi có “Giấy xác minh vị trí đất” đại diện hai bên đem đầy đủ “hồ sơ chuyển nhượng” đến chi cục thuế (căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân.

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp: 

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

Lệ phí trước bạ sẽ do bên mua đóng khi nhận sổ hồng.

Lệ phí trước bạ:

Được tính = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Căn cứ vào vị trí căn hộ, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) thông thường sẽ bằng giá chuyển nhượng (trừ các trường hợp đặc biệt).

Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định (căn cứ theo vị trí căn hộ) để làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

-    Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
-    Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc)
-    Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo
-    Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
-    Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)
-    Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư

 

Bước 4: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng
Hồ sơ gửi lên chủ đầu tư gồm có:

-    Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc)

-    Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)

-    Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)

-    Biên lai đã nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)

-    Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực)

-    Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực)

Thời gian chủ đầu tư xác nhận: Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày chủ đầu tư nhận được hồ sơ hợp lệ. Sau khi xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ đầu tư sẽ phải gửi lại bên nhận chuyển nhượng những giấy tờ sau:

-    Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc)

-    Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)

-    Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)

-    Biên bản bàn giao nhà (bản gốc)

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi. 

 

Bước 5: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà (sổ hồng) theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hy vọng những tư vấn trên sẽ giúp quý khách hàng yên tâm hơn khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng.

 

CVBĐS Lưu Duy Hoàng